Konut krizi: ‘Kiralar 4 yılda en az 6 kat arttı, yatırımcı uzaklaştı, bankalar kredi vermeye gönülsüz’
Fundanur Öztürk
Türkiye’de artık dar ve orta gelirli vatandaşlar için sıfırdan bir ev alabilmek neredeyse hayal. Yüksek ev tutarları ve kredi bedelleri, ev alabilme umudunu gün geçtikçe daha da uzaklaştırıyor. Kiralar ise ülke genelinde son 4 yılda 6 kat arttı, büyükşehirlerde bu nispet oldukça daha yüksek.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökçe’nin ortaya koyduğu verilere göre, 2019-2023 içinde ülke genelinde kiralarda %583 artış gerçekleşti, büyükşehirlerdeki yaklaşık artış payı %697 oldu.
En fazla kira artışı %1109 ile Antalya’da gerçekleşirken; onu %963 ile Mersin, %935 ile Muğla, %833 ile Ankara ve %713 ile İstanbul takip etti.
Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Hacı Ali Taylan, “Dolardaki artışın bile üstüne 3-4 kat arttı, gayrimenkul tarihinde ilk defa böylesi bir fiyat yükselmesiyle karşı karşıyayız” diyor.
Gayrimenkul sektöründeki kriz maksimum dar ve orta gelirli vatandaşları vuruyor. Bu kesim için artık ev sahibi olabilmek bir hayalken, yüksek kira bedellerini ödemek de gün geçtikçe zorlaşıyor.
Gökçe, Türkiye nüfusunun yüzde 75’inin yaşamış olduğu 30 büyük şehirde, yaklaşık kira bedelinin asgari ücretin yüzde 79’unu aştığını kaydediyor:
“Tüm Türkiye’de 2019 yılının Nisan ayında kira bedeli yaklaşık ücretin yalnızca yüzde 27’si kadarken, bugün yüzde 45’e ulaşmış. Muğla’da kira bedeli yaklaşık ücretin yüzde 187’si, Antalya’da yüzde 120’si, İstanbul’da yüzde 117’si kadar.”
BBC Türkçe’ye konuşan sektör temsilcilerine göre gayrimenkul sektöründeki kriz esas olarak yıldan yıla bozulan arz-talep dengesi nedeniyle yaşanıyor.
Giderek artan mesken ihtiyacı karşısında inşaat sektöründe yaşanmış olan durgunluk ve yeni konutların dar ve orta gelirlilere yönelik değil, yatırım amaçlı lüks daireler olarak planlanması sektördeki açığı büyütüyor.
Taylan, önlem alınmadığı sürece kira bedellerindeki artışın süreceğini değerlendirerek, doğru yorumlar yapabilmek için yeni hükümetin politikaları görmek icap ettiğini söylüyor:
“Son birkaç yılda 6-7 kat artan rakamlar…Bunu kimse tahmin edemezdi. Sonrasını görebilmek için artık bizim uzmanlığımız da yetmiyor. Fakat önlem alınmadığı takdirde kira artışları devam edecektir.”
‘Yatırımcılar yalnızca oldukça kârlı, lüks projelere giriyor’
Türkiye’de alt ve orta gelirli vatandaşların bulunmuş olduğu % 40’lık bir kesim için mesken ihtiyacı bulunduğunu söyleyen Taylan, bu açığın yakın gelecekte kapanamayacağını değerlendiriyor.
Gayrimenkul krizi de maksimum hem kendine ait bir mülkü bulunmayan hem de yüksek kira bedelleriyle yüz yüze kalan bu kesimi vuruyor.
BBC Türkçe’ye konuşan Gökçe, mevcut mesken projelerinin daha fazla yatırım amaçlı lüks daireler olarak planladığını, bu durumun krizi artırdığını değerlendiriyor:
“Yatırımcılar, kâr marjı oldukça yüksek olmayan işlerde, işe başladıktan bir müddet sonrasında zarar eder hale geliyor. Hammadde fiyatlarının oldukça süratli arttığı bir yerde, yatırımcı yalnızca oldukça kârlı projelere giriyor. Arz daha fazla orta ve dar gelirli gruplar için kısıldı zira onların konutlarındaki kâr marjı düşük.”
“Dar gelirli ve orta gelirli için yeteri kadar mesken üretilmiyor, devlet bu anlamda kendini göstermiyor, hususi sektör bu alan kârlı olmadığı ve enflasyonist ortamda kaybetmeye oldukça müsait olduğundan bu alana girmiyor.”
Gökçe’ye göre arz istek dengesinin bozulmasının temel nedenleri içinde konutun bir yatırım aracına dönüşmesi, dövize bağlı maliyetler nedeniyle inşaat piyasasında yaşanmış olan durgunluk ve yatırım için emniyet vermeyen piyasa şartları yer alıyor:
“Birçok malzemenin dövize endeksli olduğu ve dövizin bu kadar arttığı bir ortamda asla kimse önünü göremediği için arz kısıldı. Yatırımcı hammadde almıyor, tüketici kredi bulamıyor, bulsa oldukça yüksek faizin dibine giremiyor, bu sarmal mesken sektöründe arzı daraltmış durumda.”
“Vatandaşlar hayret içerisinde, bakıyor dağ taş beton oldu, her yere inşaat yapılıyor fakat ben kiralık ev bulamıyorum diyor. Çünkü birileri 20. konutunu alıyor, birileri kira fiyatlarını belirleyecek sayıda mesken yapmış olup boş tutmayı akıl ediyor fakat dezavantajlı kesimlerin mesken ve barınma problemi çözülemiyor.”
Yabancılara satışların etkisi ne kadar?
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2017-2022 döneminde yabancılar 274 bin 258 mesken aldı. Bu rakam, toplam satışların % 5’ine karşılık ediyor.
2022 senesinde yabancıların maksimum mesken almış olduğu 3 il ise İstanbul, Antalya ve Mersin oldu. Bu iller bunun yanı sıra maksimum kira artışı yaşanmış olan illerin başlangıcında geliyor.
Gökçe, sığınmacıların yoğun yaşamış olduğu ilk 10 ildeki kira artışlarının ise Türkiye averajının üzerinde bulunduğunu belirtiyor:
“Kira bedelleri yüzde 702 zamlanmış. Bu illerde kira bedelinin asgari tutara payı 2019’da yüzde 46 iken bugün yüzde 86’ya çıkmış. Yani asgari ücret kira bedeli karşısında erimiş.”
Taylan, gayrimenkul fiyat artışlarında yabancı satışların mühim bir yer tuttuğunu söylüyor:
“100 adet gayrimenkulün satılık olduğu bir sokakta, bir gayrimenkul döviz ile yüksek fiyattan alıcı bulduğunda, o yüksek sayı öteki 99 gayrimenkulün de fiyatını belirleyen taban fiyatını oluşturuyor. Biz buna ‘marjinal satış’ diyoruz. Yabancı satışın payı ufak gibi görünse de fiyatlara etkisi büyük oluyor.”
Rusya-Ukrayna savaşından sonrasında yabancıların Antalya’da oldukça yoğun bir istek yarattığını söyleyen Taylan, Türkiye’deki en yüksek fiyat artışlarının bu yüzden Antalya’da yaşandığını söylüyor.
Antalya’daki talebin öteki bir kıyı şehri olan Mersin’e de taştığını belirten Taylan hem depremlerden sonraki iç göç hem de yabancıların isteği nedeniyle Mersin’de de ciddi fiyat artışlarının görüldüğünü belirtiyor.
‘İstanbul’da güvenilir mesken isteği arttı’
6 Şubat’ta gerçekleştirilen Kahramanmaraş merkezli depremlerden sonrasında bilhassa Marmara Bölgesi ve İstanbul’da “güvenli konut” talebinin arttığı belirtiliyor.
Gökçe, “Deprem sonrası daha güvenilir konutta oturma ihtiyacı çoğaldıkça, büyük bir kira krizi çıktı. Kimse makul kiralık evde bulamaz vaziyette” diyor.
2022 Ağustos ayında Kentsel dönüşüm alanlarındaki riskli yapılarda oturan kiracılara ve hak sahiplerine meydana getirilen yardımı 4 bin 500 liraya çıkardıklarını söyleyen Gökçe, artık bu rakamın da yetmediğini belirtiyor.
Depremden sonrasında göç alan kentlerden olan Ankara, Mersin, Adana, Kayseri ve Antalya’da da son birkaç ayda köktencilik kira artışları görülüyor.
Taylan, “Depremden sonrasında göç alan kentlerde kira fiyatları, bıçak kemiğe dayandı denilecek noktada. Hala da artış eğilimi devam ediyor” diyor.
Ev sahipleri haksız artış mı yapıyor?
Sektör temsilcilerine göre bu suali tek bir cevapla yanıtlamak pek olası değil.
Her ne kadar spekülatif artışlar, yatırım amaçlı dairelerin piyasayı tırmandıran etkisi ve denetimsizlik hususları ön plana çıksa da ülkede ev almak giderek zorlaştıkça kiraların da buna paralel yükselmesi, olağan bir durum.
Taylan, “Konut kredileri bir sene öncesine göre oldukça daha yüksek ve bankalar mesken kredisi vermekte oldukça iştahsız. Ev almak ne kadar pahalıysa, kiralar da o denli yüksek olur” diyor.
Bundan 2-3 sene öncesine kadar Türkiye’de bir evin kira bedeliyle kendini amorti etme (yatırılan parayı karşılama) süresinin 15-18 sene bulunduğunu söyleyen Taylan, bugün, yüksek kiralara karşın bu sürenin 25-35 yıla kadar çıktığını kaydediyor:
“Bu bizim sektörde daha ilkin asla görülmeyen bir şey. Aslına gayrimenkulün fiyatıyla kira getirisini karşılaştırdığınızda kiraların hala birazcık aşağıda bulunduğunu da söyleyebiliriz. Ama doğal ki esas sıkıntı, insanların alım gücü.”
Neler yapılmalı?
“Memur kenti” olarak malum ve kiraların görece daha düşük olduğu Ankara’da da artık vatandaşlar neredeyse İstanbul ile yarışan yüksek kira bedelleri ödemek zorunda kalıyor.
Artık başkentte vazife yapan memurların maaşlarından mesken kirası çıktıktan sonrasında gıda, ulaşım, giyinme ve temel gereksinimlerine ayırabileceği azca bir miktar kalıyor.
Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam, kentte esasen geçmişten gelen bir mesken eksiği olduğunu, bunun üstüne resmi verilere göre 350-400 bin depremzedenin geldiğini aktarıyor.
Akçam, “Ankara’da 3+1 ara katta düzgüsel yapılı bir ev minimum 8 bin liradan başlıyor, 20 bin liraya kadar çıkıyor” diyor.
Akçam’a göre, lokasyona göre tavan kira bedeli belirleyen şehir kurullarının oluşturulması ve aksini tatbik eden mal sahiplerine ceza getirilmesi gerekiyor.
Akçam ilaveten kira artışlarına senelik %25 sınır getiren uygulamanın da pratikte daha yüksek kira fiyatlarına neden bulunduğunu değerlendiriyor:
“Mal sahipleri sene sonunda %25 artış ile kısıtlanacağını bilmiş olduğu için, evini ilk kiraya verdiğinde yüksek rakamla adım atmak istiyor. Bu uygulamayı sürdürmek piyasayı sakinleştirmez.”
Taylan da “%25 sınırı da bir çözüm olmuyor, bu sefer barış ceza mahkemelerinde bu kiracı davalarıyla dolmuş durumda” diyor.
Geçtiğimiz sene Hazine ve Maliye Bakanlığı kira sözleşmelerinin E-devlet üstünden yapılabilmesi için harekete geçmiş, düzenlemenin 2024 yılına kadar hayata geçeceği belirtilmişti.
Bu programa bir an ilkin geçilmesi icap ettiğini korumak için çaba sarfeden Akçam, “Devlet son kiracının hangi rakamla evden çıktığının takibini daha huzurlu yapabilsin, son kiracısı 3 bin liradan çıkan bir şahıs 10 bin lira kira isteyemesin” diyor.
Öte yanda mal sahipleri, evinin kıymetini genelde duyuru sayfalarındaki emsallerine bakarak değerlendiriyor.
Akçam, duyuru sayfalarındaki fiyatların anlık değişmemesi gerektiğini, aylık artış için %10-20 oranında bir tavan belirlenmesi icap ettiğini savunuyor.
Ayrıca Kiracı-ev sahibi uzlaşmazlıklarıyla alakalı Eylül ayında devreye girmesi planlanan arabulucu sisteminin de mahkemelerdeki dosya yükünü birazcık hafifletmesi bekleniyor.
“Dar gelirlilere kira yardımı yapılmalı”
TÜRK-İŞ Mayıs ayı verilerine göre, dört benlik bir ailenin aylık besin masraflarını içine alan açlık sınırı 10 bin 362 TL oldu.
Dört benlik bir ailenin kira, fatura, eğitim, giyim, ulaşım gibi bütün giderlerini içine alan fakirlik sınırı ise 33 bin 752 TL’ye yükseldi.
Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar, fakirlik sınırı altında yaşayan ve düşük ücretli çalışanların kiralarının amme tarafınca ödenmesi gerektiğini, bunun artık bir zorunluluk bulunduğunu söylüyor.
Kira artışlarına getirilen %25’lik sınıra birçok mal sahibinin uymadığını belirten Çakar, “Çok ciddi bir denetimsizlik laf konusu, insanoğlu birbirlerine bakarak kiraları yükseltmeye başladılar” diyor ve ekliyor:
“Yoksulluk sınırı altında yaşayan hanelere bir çözüm gerekiyor. Dar gelirlilerin ve asgari ücretlilerin kirasını devlet ödemelidir. Bu insanoğlu yemiyor içmiyor, çoluk evladı beslenmiyor ve kirasını ödemek halinde kalıyor.”
Bir yanıt yazın
Yorum yapabilmek için oturum açmalısınız.